土地活用でお困りですか？土地活用についてまずは基本的なことを知っておきましょう

譲渡税について

土地売却などに必ずついてくる譲渡税について理解しておきましょう。
知らないでいると損をしてしまうかもしれません。

土地売却のときにかかる譲渡税

譲渡税は自分のもうけの部分にかかてきます。

譲渡税は、売却した時に出る「もうけ」部分、つまり、「売った値段から買った値段（取得費）を引いた金額」に対してかかってきます。また、仲介手数料や測量費などの「譲渡費用」も差し引いていきます。この金額が「もうけ」すなわち「譲渡益」となってくるのです。
なお、「買った値段がわからない」という場合なども実務上は多いのですが、その場合は「売却額の5％」を取得費としておく事ができます（概算取得費）。

短期での所有には高い譲渡税が

所有していた期間が5年以下で売却した場合、税率は39％（所得税30％、住民税9％）という高い税率が課せられてしまいます。投機的な土地売買を抑制するというための措置でこのようになっているのです。
なお、「所有期間」とは、「売却するその年の1月1日時点での」所有期間となります。したがって、平成13年7月に取得した土地を平成18年12月に売った場合でも、「5年以下での譲渡」となってしまいます。

10年以上所有した居住用財産には軽減税率も

所有していた期間が5年を超えての譲渡に対しては、税率は20％（所得税15％、住民税5％）となります。
ただし、10年以上住んでいた居住用財産（自宅土地）を売った場合は、税率は14％（所得税10％、住民税4％）に軽減されるのです。

居住用財産は「3000万円控除」する事も可能

自宅のような居住用の財産の場合には、譲渡益から3000万円を引いて出た金額に対して課税がかかる仕組みになっています。譲渡益が3000万円以下になるのでしたら、税金がかからないと言うことになります。
なお、この特例と言うのは所有期間5年以下であったとしても適用する事ができるのです。

居住の有無	所有期間　短期	所有期間　長期
	5年以下	5年超10年以下	10年超
非居住用	短期譲渡所得 税率39％ （所得税30％、住民税9％）	長期譲渡所得 税率20％ （所得税15％、住民税5％）
居住用	短期譲渡所得 ※3,000万円特別控除あり 税率39％ （所得税30％、住民税9％）	長期譲渡所得 ※3,000万円特別控除あり 税率20％ （所得税15％、住民税5％）	長期譲渡所得 ※3,000万円特別控除あり 譲渡所得6000万円までは税率14％ （所得税10％、住民税4％） 譲渡所得6000万円超は税率20％ （所得税15％、住民税5％）

土地売却のときにかかる譲渡税　《買い替え特例》

買換えする場合には譲渡税の「繰り延べ」と言うのがあります

自分が買ったときより土地が値上がりをしている不動産を売った場合には、譲渡税がかかってくるので、売却代金の全部を充当して新たな不動産を取得することはできないこと言う事になってきます。
しかしそうすると、新しく取得する物件は「これまでより価格が低いもの」と言う事になってしまいます。それは不合理となりますので、一定の要件を満たせれば、買換えの場合の譲渡税を抑える特例と言うのがあります。

特例の中身を簡単に言ってしまうと、「売却をした代金のうち、買換えにする時に充てた割合に応じて譲渡所得を低くしていく制度」です。
例えば､300円で買ったものを700円たかくなって1000円で売り､売った金額より100円安い900円のものに買い換えをした場合は､譲渡益700円の「90％」（900÷1000）が課税所得から控除されるというわけです。買い換えた資産が1000円以上なのであれば、譲渡所得の金額すべてが控除されると言うことになります（税額はゼロ）。

居住用の買換えの時には全額繰り延べする事ができます

「買換え特例」には、2種類の種類があります。それは、「居住用財産の買換え特例」と「事業用財産の買換え特例」と言う2つです。

「居住用財産の買換え特例」は、今の自宅を売って、別の場所で新しく自宅を買い換えた時などに適用されていきます。
この場合、新しく買い換えた資産の価格が売却収入を上回っているのでしたら税額はゼロとなります。

「事業用資産の買換え特例」は、今まで使っていた店舗を売って別に引っ越した場合などに適用されます。
「居住用財産の買換え特例」に比べて、少し厳しくなります。
まず、「譲渡益のうち、控除される割合」を計算する時、買換えの資産の購入価格に8掛けをして計算していきます。500円で買ったものを1000円で売り､800円のものに買い換えた場合は､控除されるのは譲渡益500円の「72％」（800×0.8÷1000）となっています。また、買い換えた資産が1000円以上だった場合でも1000円として計算していきます。上記「8掛け」もありますので、たとえ1100円のものに買い換えたとしても、控除されるのは　1000×0.8÷1000　で80％　ということになるのです。
したがって、税額が「ゼロ」ということはまずありえないのです。

買換え特例を使った場合の譲渡税

【住居用資産の買い換え特例】

※　譲渡益＝売却代金−取得価額−譲渡費用
※　税率は20%（所得税15%　住民税5%）

【事業用資産の買い換え特例】

※　譲渡益＝売却代金−取得価額−譲渡費用
※　売却代金＜買い換え資産の取得価額の場合、買い換え資産の取得価額＝売却として計算
※　税率は20%（所得税15%　住民税5%）

土地売却のときにかかる譲渡税

次回売却をする場合の譲渡税が増える

買換え特例を使用した場合、「取得費」は、「旧財産を引き継ぐ」と言うことになります。
300円出して買ったものを1000円で売り、それを900円のものに買い換え、その資産をその後に800円で売った時の事を考えてみましょう。
普通だと「900円で購入したものを800円で売ったのですから税金はかからないだろう」と考えられるのですが、買換え資産は旧財産である取得費300円を引き継いでいますので、「300円で購入したものを800円で売却した」ことになってしまい、譲渡税がかかってきてしまうのです。

実際のところ、買換え特例とは「今回の売却にかかる譲渡税を少なくして、次回に売却する時に回す」という意味合いのものだと言えるのです。
譲渡税が「減免」と言うのでなく「繰り延べ」と言われているのはこのためなのです。

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