土地活用でお困りですか？土地活用についてまずは基本的なことを知っておきましょう

駐車場経営について

駐車場経営も差別化される時代

駐車場経営にも色々な種類があります

簡単に「駐車場経営」と言ってみても、色々な種類があるのを知っていますか。周辺の環境や面積、地形、さらには土地活用の目的も頭にいれておいて検討していく必要があるのです。

駐車場の種類

駐車場には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」と言うのがあります。
平面駐車場とは、一般的な普通の駐車場で、アスファルトで舗装を行ったもの、屋根を付けたもの、シャッターを付けたものなどがあります。
立体駐車場とは「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれてきます。機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つの種類にさらに細かく分かれてきます。

駐車場のタイプ別比較

それぞれの種類の駐車場には、以下のようなそれぞれの特徴があります。
「収益拡大を目指すか」「他の活用法を固めるまでの“つなぎ”とするか」など、イイ駐車場プランを考えるには今の状況に合わせて選択をしていく必要があるのです。

			タイプ	特徴
平面駐車場			一般的な平置き式駐車場。いわゆる青空駐車場となっている事が多いです。	初期コストや、維持管理コストが安いです。
立体駐車場	自走式駐車場		所定の駐車スペースまで自分で運転するタイプです	維持管理コストが安くできます。 プレハブ式にしておけば初期コストも抑えることができます。
	機械式 駐車場	垂直循環式	垂直に並べられた多くの運搬機が循環移動しているタイプです	初期コスト・維持管理コストとも高くはなりますが、多くの収入を見込む事ができます。
		多層循環式	いくつかの運搬機を2層以上に並べて、循環移動しているタイプです	初期コスト・維持管理コストとも高くはなりますが、多くの収入を見込む事ができます。ビルに付帯している形が普通です。
		エレベーター式	自動車収納スペースにエレベーターを組み合わせているタイプです	垂直循環式や、多層循環式に比べてみれば、コストが低く抑える事ができます。
		多段式	駐車スペースが2〜4段になっていて、上下左右に車を移動させて格納させていくタイプです	初期コストや維持管理コストが比較的安くですみます。

工夫次第では収益が増大することも可能

駐車場経営は、普通に考えてみると「安易な」活用法と皆さん考えてしまうところですが、「有人管理によるサービス向上」「空きスペースの生じる時間を極小化した高効率経営」など、差別化をする要素は意外に結構多いものなのです。
「近隣の駐車場と協力し合って、どちらかが満車の場合に融通をしてあげる」「利用者が普段車を使っている時間に、別の利用者にも駐車をしてもらって、スペース以上に契約車数を実現していく」といった実例もあるようです。
いずれにしても、初期投資があまりかからなくていい分、経営効率を高めることで「ローリスク・ハイリターン」を実現していける可能性もあるのです。

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駐車場経営のメリットとデメリット

駐車場経営のメリットとデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく見てみましょう

駐車場経営のメリットは

初期投資が少なくてできる

平面駐車場の場合ですと、初期投資がゼロでの活用も可能となります。立体駐車場を建てる場合だと充実した設備が必要となるケースもあると思いますが、建物を建てる方法に比べてみれば、投資額は大きく抑えることができるのです。

転用や更地へ復帰するのが簡単

ロードサイド店舗で事業用借地権契約を結んでいる場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んでいる場合、「借地借家法」によって、他の用途へ転用するのは難しくなってしまいます。
しかし駐車場は借地借家法の適用対象外となるので、事前の通告のだけで、利用者を立ち退かせることができるのです。ですので、売却する場合やマンションの建設、相続税における物納など、駐車場以外の活用法への転換も簡単に出来るのです。逆に言うと、駐車場として使っていることによって、様々な選択肢を残しておいたまま、収入を得て行くことができるのです。

駐車場経営のデメリットは

税制上でのメリットは少ないです

建物を建てる場合と違って、税制上の優遇措置はほとんどないのがあげられます。

固定資産税は更地評価

アパート・マンション用地とは違って、「住宅用地」とはなっていませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がまったくありません。東京都の場合ですと、住宅用地のほぼ6倍にもなってしまいます。

相続税評価も更地と同じ

相続税評価についても、「自用地評価」（更地と同じ評価）となってしまいます。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受ける事ができません。
「小規模宅地の評価減」も「200m2まで50％」に抑えられてしまいます。ただし、立体駐車場の場合、「特定事業用宅地」として「400m2まで80％減」が適用されるケースも中にはあります。

所得税負担が大きい

平面駐車場の場合ですと、減価償却費がないです。立体駐車場の場合も、「建物」と比べれば減価償却費は少ししかありません。「支出を伴わない必要経費」が少ししかないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなってしまうのです。

立体駐車場を建てるなら注意しましょう

法令上の制限

自走式の駐車場や多段式の駐車場は「建築物」と分類されて、建築基準法の適用を受ける事になります。
ですので、「用途地域制限」によって、住宅地での設置が認められないという可能性があったりもします。

転用の時や更地復帰の時のコスト

更地へ復帰するときや、他へ転用するのが簡単というのが駐車場経営のメリットなのですが、初期投資が比較的大きくなってしまう立体駐車場の場合には、転用する時に投資額が回収できていなかったり、解体するのに多額の費用がかかってしまったりする事があります。。

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