土地活用でお困りですか？土地活用についてまずは基本的なことを知っておきましょう

アパートやマンション経営のメリットとデメリット

アパートやマンションの経営をする時にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
失敗しないアパート・マンション経営をする為にもきちんと理解しておきましょう

アパートやマンションの経営のメリット

収入を確保することができて、さらに、相続税の対策効果が高い

軌道にのったら、収入が安定できる

入居率が安定してきて、借入金の返済額が少なくなってきたら、コストを大きく上回る収入を得ることができるようになります。
長期に渡って得る事ができる収入となりますので、老後の生活資金や、相続発生後の家族の生活の資金を確保することができるのです。

税制上で色々な優遇処置がある

固定資産税や相続税、さらには所得税に至るまで、さまざまな優遇措置を受ける事ができます

固定資産税が6分の1になる

アパートやマンションの用地は「住宅用地」となりますので、固定資産税や都市計画税の軽減を受ける事ができます。東京都の場合ですと、土地の課税標準が更地や駐車場と比べると6分の1となるのです。建物部分についても、新築の場合ですと、一定の軽減措置がとられているのです。

相続税対策として節税効果がある

相続税評価において、アパートやマンションの用地は「貸家建付地」となりますので、更地や駐車場の場合と比べると、2割前後下がってきます。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになるのですが、これは建築コストの約5〜6割となるのです。その差額分､節税をする事ができるのです。

相続税対策として納税資金確保ができる

アパートやマンションの経営で得る事が出来る家賃収入を蓄積していくことにより、相続が発生してきた場合の「納税資金」を確保しておくことができます。
蓄積された納税資金も相続財産となりますので、相続税そのものは増えてしまうのですが、納税の「しやすさ」と言う面では大幅に高まるのです。。

所得税の節税

経営開始直後は、損益収支が赤字になってしまう事が多いです。この赤字は他の所得と通算する事ができますので、結果、課税所得が少なくなるのです。
もちろん、「税金が減ったとしても損失が発生していては意味がない」事なのですが、「減価償却費」によって損失が出てしまった場合は、実際の現金収支はプラスとなっていて、純粋な「節税」となるのです。

長い人気の賃貸需要

最近の「賃貸住宅ブーム」と言うのは、「他に有効な投資対象が見つからない」という、「マイナス方向の理由」で盛り上がってきたような部分もあったりします。
しかし、単なる一時的な「ブーム」ではなくて、賃貸需要を盛り上げている構造的変化が起こっていることも事実なのです。
今までは、「賃貸住宅と言うのは自分の持ち家を持つまでの仮住まい」という意識があったのですが。しかし「土地神話」と言うのがが崩壊してしまい、「不動産を持つこと」の優位性が下がってきて、質が良いのだったら、賃貸住宅に住み続けても良いのではないかと考える人も増えてきています。この流れは、これからアパートやマンション経営を行う物にとっては「追い風」となってくるのです。

アパートやマンションの経営のデメリット

競争が激化したり、空室によるリスクなどデメリットも多い

法令上の制限には注意する

建築基準法や、都市計画法による建ぺい率・容積率の制限、斜線制限など、建物の広さや高さにと言うのはいろいろな制限が発生してきます。賃貸住宅の場合だと特に、大勢の人が一同に住む場所となるので、「災害時の安全性」という部分は非常に規制は厳しくなってきます。各都道府県の条例なども加わって、結果、「賃貸に出来る面積が意外に少ない」という場合もあり得る事なのです。

競争が激しくなる

最近の超低金利で、マンションを購入して賃貸にすることが「有効な投資方法」だとして注目されるようになってきました。数年にわたる都心部での地価下落も加わってきて、大手の業者が都心部でのマンション建設に力を入れるようになってきています。したがって、賃貸住宅の「供給」がどんどん増えてきており、「競争」が激しくなってきているのです。

できれば避けたい空室リスク

どんなにいい物件だとしても、ある程度の空室は出てしまうものです。１年のうち１ヶ月だけ空室になるだけでも、8.3％の収入減になってしまうのです。
しかも近年の「競争激化」により、空室リスクはどんどんと高まってきています。「満室」を予想して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなってきてしまう事があります。

結構多い支出

管理費や修繕費など、「ランニングコスト」が結構かかってきます。一般に、賃料収入の10〜20％がこれら費用に充てられてしまうのです。
建設資金を借入でまかなった場合には、当然、元利返済負担もあります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくはない事なのです。
これ以外にも、固定資産税や所得税などもあります。
家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が８％ぐらいあったとしても、手残りで見た利回りは１％程度しかない、ということもあったりもしますので注意が必要となります。

転用は困難である

アパートやマンション建築をするに当たり、多額の借入が生じるのが普通だと思います。借入完済以前に、土地を他の用途に転用しようとするのは基本的に不可能となります。借入の返済期間は長期に及んできますので、その間、土地の用途が限定されると言うことになるのです。
また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」と言うのは非常に困難な事なのです。場合によっては、多額の「立退料」が発生してしまう事もあるのです。

売却の時損をする可能性が

これからやいつか、投資資金を回収すると言う際に、土地建物を売却すると言うことになってきます。
しかし、建物について言うと、使用に伴う「減価」と言うのがありますので、売却の時に損が出ると言う可能性があるのです。
家賃収入と建築価格を比較してでた「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りはするのですが、大きな売却損が出てきてしまうと、トータルでの利回りも下がってしまいます。
これを避けるためにも、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要となってくるのですが、これによっても収益性は下がってしまうのです。

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最終更新日:2020/7/9

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